Regulace má za důsledek unifikaci hypoték

19.7.2017 - Před tím, než centrální banka začala skrze svá doporučení regulovat limity poskytovaných hypoték, zásadními milníky byly hranice 70, 85 a 100 % a banky mohly využívat vstřícnější pásmování jako jednu z konkurenčních výhod. Nyní se nabídka láme na 80 % a rozdíly skoro neexistují.

Úrokové lístky hypotečních bank v posledních měsících prošly malým zemětřesením. ČNB bankám doporučuje poskytovat hypotéky pokrývající maximálně 90 % zástavní hodnoty nemovitosti (LTV) a úvěry mezi 80 a 90 % mohou tvořit jen 15 % produkce. Z původní struktury úrokových lístků prakticky nezůstal kámen na kameni.

Výše úrokové sazby se liší podle poměru zástavní hodnoty nemovitosti a výše úvěru. Pro tento poměr se používá zkratka LTV. Zjednodušeně: čím vyšší LTV, tím vyšší riziko pro banky a tím pádem také vyšší nabídková úroková sazba. Ještě před tím, než centrální banka začala skrze svá doporučení trh regulovat, zásadními milníky byly úrovně hranice 70, 85 a 100 % LTV.

Od loňského června, kdy začala platit první ze sady doporučení ČNB, prakticky přestaly existovat 100% hypotéky a banky začaly zásadně měnit strukturu úrokových sazeb dle LTV. V tuto chvíli zlomovým bodem je dosažení hranice 80 % LTV. Rozdíl mezi 79 a 81% hypotékou nyní dosahuje půl, nebo až jeden procentní bod.

Strukturu a nastavení úrokových sazeb jednotlivých poskytovatelů ilustruje následující graf, který jednak ukazuje, jaké pásmování jednotlivé banky používají u nových hypoték na bydlení a na modelovém příkladu porovnává nabídkové sazby všech bank na trhu (v přehledu bank chybí Air Bank, která zatím nabízí pouze hypotéky, kde je účelem refinancování). 

"Banky se v přístupu k LTV výrazně přiblížily, což je pozitivní ve snazším srovnání jednotlivých nabídek. Na druhou stranu z trhu mizí rozmanitost. V minulosti bylo totiž pásmování LTV jedním z důležitých nástrojů konkurenčního soupeření, což mělo pozitivní vliv na ceny úvěrů a variabilitu možností financování bydlení," říká Libor Ostatek, ředitel makléřské společnosti Golem Finance.
 
Pozor na LTV při refixaci
Dramatický nárůst úrokových sazeb u hypoték s vyšším LTV má negativní dopad nejen na nově schvalované hypotéky, které jsou výrazně dražší - index průměrných nabídkových sazeb úvěrů do 85 % LTV (GOFI 85) od začátku roku vzrostl z 2 procent na 2,99 %, ale i při refixaci resp. refinancování dříve poskytnutých úvěrů s vysokým LTV.

Úrokové sazby se v kategorii úvěrů nad 80 % začínají dostávat na úroveň roku 2014, takže u 3letých fixací už může u klientů docházet k tzv. rateshocku, kdy klienti v nabídce pro další fixační období najdou horší úrokovou sazbu, než jakou mají nyní. V tuto chvíli rozdíl bude +- několik desetin procentního bodu, což v měsíční splátce představuje rozdíl v řádu stokorun, ale je to jeden z průvodních jevů související s obratem vývoje úrokových sazeb, který byl do značné míry způsoben uměle. Vedle toho nabídkové sazby hypoték do 80 % LTV stagnují či spíše mírně klesají. Index GOFI 80 v červnu klesl z 2,07 na 2,04 procenta.   

Luboš Svačina